アパート経営の教科書

サブリース契約は家賃保証と聞きましたが、契約期間の間はずっと定額の家賃収入が入るのですか?

アパート経営を計画しております。現在営業の方から、30年の一括借り上げを提案されています。30年間定額収入が期待できるのであれば、非常に有利な投資だと思います。この契約の場合、毎月定額の収入が入り続けるという認識でよいのでしょうか?

アパート経営の教科書

回答:サブリース契約は部屋を借り続けることを保証するものです。

直接の契約書を読んでいるわけではありませんので、あくまでも一般論としての回答になります。

まず、通常サブリース契約については、例えば30年一括借り上げなどという場合、30年間は業者側は該当する物件を家主から借り続ける。そしてその間は空室・満室に関わらず一定の賃料を支払う。などという契約になっていると思います。(ここでは、質問の内容から空室でも家賃を支払うというタイプのサブリース契約を前提とします)

この時に、生まれやすい誤解は、30年間「同じ家賃」を支払い続けるかどうかです。これは、同じ家賃を払い続けることを保証するものではなく、借り続けることを保証するという契約になります。

そのため、ほとんどの契約では、数年ごとの周囲の家賃情勢などを元に見直しを行うというようになっていると思います。つまり、将来的には家賃の引き下げ要請が必ずあるものだと思ってください。また、サブリース契約の場合でも大家さんは投資家であるあなたですから、建物を修繕したりする義務も当然あなたにあります。

つまり、サブリース契約により入ってくる賃料は純収益ではなく、そこからさらに様々な経費(建物の修理費や改修費など)がかかるものであると言う点は理解する必要があります。

※家賃も○年間保証するという契約になっていても実際には、サブリース契約は建物賃貸借契約となり借主側(サブリース契約の受け手)は「賃料減額請求」という請求ができます。つまり、保証している賃料と実際の入居者からの賃料に逆ザヤがある場合などは賃料の引き下げ請求ができるものとされており、注意が必要です(最高裁判決事例有)。詳しくは「家賃保証と値下げ要求」の項目をご覧下さい。

 

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