アパート経営の教科書

アパートローンと審査-審査の内容や審査基準-

アパートローンは融資ですから当然「審査」が行われることになります。アパートローンは通常の住宅ローンと異なり、一つの「事業」として見られることが多いため、物件に対する審査や個人の信用調査なども行われることになります。ここでは、アパートローンと具体的なその「審査内容」や「審査項目」について徹底的に分析していきます。

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アパートローンと住宅ローン

アパートローンは住宅ローンとは異なります。「住宅ローンの審査基準」などのサイトでは、住宅ローンを利用する際の審査項目が説明されていますが、あくまでも住宅ローンは「その人が返せるかどうか?」または「返せなかった時の資産価値は?」という点が大きな注目点となっています。

対して、アパートローンは一つの「事業・ビジネス」として見られます。もちろん、その人の属性も大切ですが、それと同じように、大賞となる「物件の収益性」なども評価の対象となります。極端な話、収益性が極端に高く、資産価値も高い(耐用年数が長い、土地が好立地など)の条件があれば「フルローン(全額融資)」という条件を引き出すこともできるかもしれません。

ただし、多くの場合は、自己資金として1割~3割以上の頭金を入金する必要がある場合がほとんどです。以下では、銀行が行っているアパートローンにおける審査の条件などを解説します。

 

アパートローンの審査基準

アパートローンの審査の内容や基準については、各金融機関により異なり、収益性を重視する、資産価値を重視する、個人の信用性を重視するなど様々ですが、多くの場合は下記のような審査項目を審査しています。
また、銀行・金融機関によって下記の審査項目のどの項目を重視するのかは異なります。そのため、同じ条件であっても金融機関によってOKだったりNGだったりするようなことがあります。

投資対象の収益性

投資対象となるアパートや物件が生み出すキャッシュフローをはじめとした収益性が審査の対象となります。特に収益還元法などをアパート物件の審査に取り入れているところはその収益性が下記で説明する資産価値にもつながりますので、より重要となります。アパート経営に関する計画書などの妥当性や周辺の状況なども調査され、収益計画の内容やその妥当性が審査の対象となります。

投資対象の資産価値(転売価値・担保的価値)

投資対象となっている物件にどれだけの担保的な価値があるのかという審査です。立地や転売するときの予想価格、また建物自体の耐用年数なども評価の対象となります。資産価値が低い物件の場合は保守的な金融機関での融資は難しくなります。中古の場合は築年数なども審査の対象となります。

借り手の安定性・収入・金融資産

借主(投資家)に安定的な収入があるのか、または金融資産はどの程度あるのか(借金も含めて)が審査の対象となります。当然ですが、公務員のように比較的安定的な職がある場合はプラスに評価されますし、逆に自営などの安定性が少ない場合はマイナスに評価されます。ただし、住宅ローンの場合とは異なり、借主の安定性よりは、収益性や担保的価値のほうが重視される傾向が強いです。(住宅ローンの場合は逆に契約者の安定性が重視されます)