アパート経営の教科書アパート経営で失敗しないための必読コラム>不動産投資で正確な利回りを計算するポイント

アパート経営の教科書

不動産投資で正確な利回りを計算するポイント

不動産投資の収益性判断には「表面利回り」や「実質利回り」などがあります。収益性を判断する場合は実質利回りを使うのがよいとされますが、今回は物件資料から実際の収益性(利回り)を読み解くポイントについてまとめていきます。

アパート経営の教科書

アパート経営(投資)と収益性

アパートなどの物件購入を検討する場合に収益性を判断する指標として表面利回りと実質利回りがあります。
投資用物件の収益性を判断するものとしては表面利回りよりも実質利回りを用いるほうがよいと言われていますが、情報を取得した最初の段階では経費がどれくらいかかるのかの資料が不足している場合がよくあります。これでは物件の購入判断に時間がかかるので、せっかく優良な物件を見つけたとしても先に買われてしまうということになりかねません。
とはいえ、収益性の判断を誤ってしまっては購入後に大変な事態になってしまいます。
ここでは、表面利回りを計算する上で基礎となる家賃収入にポイントをあてて、できるだけ正確な利回りの算出方法をみていきます。

 

レントロールから読み解く

レントロールというのは「収益物件のチェック項目」でも挙げた賃借条件一覧のことです。詳しくは「レントロール」のページをご覧ください。

      入居日       家賃     管理費     水道費    町費    合計
101号  2005/3/31   43,000円 2,000円   3,150円   300円   48,450円
102号  2011/9/30   41,000円 2,000円   3,150円   300円   46,450円
103号  2013/4/5    36,000円 2,000円   3,150円   300円   41,450円
105号  2009/5/30   42,000円 2,000円   3,150円   300円   47,450円
201号  2013/2/25   36,000円 2,000円   3,150円   300円   41,450円
202号  2012/3/30   38,000円 2,000円   3,150円   300円   43,450円
203号  2012/10/1   38,000円 2,000円   3,150円   300円   43,450円
205号  2010/7/31   41,000円 2,000円   3,150円   300円   46,450円

収入合計                                 358,600円

例えば、上記のような物件が販売されていたとします。
表面利回りとは「年間の家賃収入÷物件価格×100」で算出することができますので
358,600円(月額賃料)×12ヶ月÷40,000,000円(物件価格)×100
≒10.76%。(表面利回り)

一見すると利回りが10%を超えていますので収益性が高いように見えるかもしれませんが、家賃収入の部分で注意すべきポイントがいくつかあります。

  1. 水道費、町費は支出として出ていくものなので収入にカウントしないほうがよい。
  2. 管理費は不動産管理会社が受け取ることがあるので、オーナーに支払われないことがあるので注意する。
  3. 入居の年月日と家賃のバラツキに注目する。

特に3番目は注意したいポイントですが、上記の物件例でみると入居者の家賃は3万6,000円から4万3000円までの差があります。入居年月日を確認すると高い家賃で入居している賃借人は2005年から住んでいます。この物件に限らずほとんどの投資物件は築年数が経過すると同時に家賃も下落していきます。もし、高い家賃で住んでいる入居者が退去して、新たに募集をかけた場合に家賃はいくら取れるのでしょうか?

上記の例でみるとここ最近の入居者は3万6,000円で入居していますので、今後退去が発生して募集をかけた場合には3万6,000円以上の家賃を取れることは難しいかもしれません。

個人が不動産に投資する場合は中長期にわたって収益がどれくらい取れるかを判断しなければなりません。
上記の物件例でいいますと1~2年後には入居者の総入れ替えがあることも考えた上で、利回りの再計算をしてみますと
3万6,000円×8戸×12ヶ月÷40,000,000円=8.64%(表面利回り)
となります。
少し強引な算出方法なのかもしれませんが、最低限の収益性も確認しておくべきなのです。

今回例に挙げた物件は稀なケースではありません。特に家賃のバラツキに関しては中古物件なら決して避けられないことなので注意してみていきましょう。