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アパート経営における土地探しのポイント

新築アパート経営にとって、立地は最も重要なポイントです。どこに物件を建てるかにより、入居率は大きく変わります。一方で、良すぎる土地(価格の高い土地)を選択すると土地価格負担が大きくなり投資額が増大し収益性(利回り)が悪化します。 では、新築アパートを建てるにはどんな時を選べばいいのか?ということになりますが、重要なのは入居対象者に合わせた土地選びです。ここでは、主に新築アパートを建てる上で考えたい「土地選び」のポイントをまとめます。

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収益物件土地選びのポイントは「コストパフォーマンス」

私たちが買うのは「収益物件」です。投資物件です。
投資家が住む住宅ではないのです。

重要なのは投資額に対するリターン(利回り)を最大化していくことです。土地選び・土地探しの基本もここになります。
必要十分以上の立地や土地の形状を求める必要はないのです。入居率が100%を超えることはないわけですから、空室街が絶えない超人気物件を作るよりも100%確実に埋まる物件の方がオイシイわけですね。

それを踏まえたときの土地探しは「ターゲットとなる入居者層」で大きく2つにわけることができます。一つがシングル(単身者)、もう一つのがファミリー(家族世帯)です。それぞれで選ぶべき土地は変わってきます。

 

単身者向けアパートの土地選び

ポイントは駅から10分以内の立地であるということです。ただし、コストパフォーマンスの観点から駅から5分以内の土地は収益性を悪化させますので手は出しません。また、土地形状についてはアパートプランの融通が効きやすいこともあるので、戸建住宅購入希望者には人気のない旗竿地のような形状がおすすめです。
>>単身者向けアパートの土地選びのポイント

 

ファミリー世帯向けアパートの土地選び

ポイントは単身者向けアパートとしては成立しえない土地を選ぶということです。基本的にファミリー向け物件と単身者向け物件を比較した時の収益性ではファミリーが土地効率等の観点から劣りますので、その分、物件原価となる土地価格を落としていく必要があります。
>>ファミリー世帯向けアパートの土地選びのポイント