アパート経営の教科書

家賃の引き下げは最後の手段

不動産仲介業者などからお客様からの要請等で賃料を下げてくれませんか?という家賃交渉がくることもあるでしょう。そういう時の家賃引き下げというのは最後の手段だと考えましょう。まずはそれ以外で家賃下落を止められないかを考えましょう。

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家賃交渉はあたりまえ?

最近では「家賃交渉の達人」などのようなサイトもあるくらいで、多くの入居者の方が入居時に家賃交渉をしてきます。
こうした家賃交渉、できれば応じたくないものですが条件によってはこちらが譲歩しなければいけない場面もあろうかと思います。そういう時、まずは家賃ではなく、その他の方法で交渉できないのかを考えましょう。
一度下げてしまうと次からの募集が「その金額」となりやすい傾向があります。

・敷金の引き下げ
・礼金の引き下げ
・フリーレント期間の設定

などが挙げられますね。特にフリーレントは家賃を下げるわけではありませんが、入居者にとっては1ヶ月のフリーレントが賃料の9%相当に当たるわけで大幅な経済的な利益となりますので、値下げ交渉に対しては一定のフリーレントで対応するというのもいいかもしれませんね。

短期で出られるときついので契約書にフリーレントを使う場合は半年~2年程度で短期退去した場合、フリーレント分は請求するという特約を付けておけばいいでしょう。

家賃(賃料)を下げるデメリット

賃料を下げるデメリットというのは大きく二つあります。

  1. 他の入居者がの家賃引き下げ交渉に動くリスクがある。
    昔からの入居者が家賃交渉をしてくる可能性があります。Aさんが家賃6万円ならうちもその金額にしてよ!的な。しかし、フリーレント対応ならそのリスクは小さくできます。

  2. 見た目の利回りを高く維持できる
    将来的な売却を視野に入れると賃料が下がるとそれだけ、表面利回りが小さくなってしまいます。結果的に売却価格が低く査定されやすくなります。

こうした点からも家賃を下げるよりもフリーレントを活用する方がお得です。

 

家賃を下げないで済む対策も重要

また、小手先のテクニックだけではなく、家賃そのものを下げないでも入居がつく魅力的な物件にするのも忘れてはいけません。「入居率を上げる対策」などでも説明しましたが、こまめな清掃はもちろん、設備の充実、リフォーム、リノベーション、ペット可などの条件といった魅力を高めるための対策も行いましょう。