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アパート経営における所得と経費の考え方

まず、アパート経営におけるマネジメントにおいて、所得と経費に関する考え方についてしっかりと整理しておく必要があります。ここを理解しておかないと、このカテゴリーで出てくる話に混乱が生じる可能性がありますので、しっかりと学びましょう。

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アパート経営における収入についての考え方

まず、しっかりと把握しておきたいのはキャッシュの動きと所得の動きの違いです。「キャッシュフロー」という言葉をご存知でしょうか?キャッシュフローとは資金の動きという意味になります。
つまり、現金が入ってきて、それが出て行くという流れを指します。

対して、所得というのは税法上の考え方で、収入の金額から経費を差し引いたものです。

アパート経営におけるキャッシュマネジメントの方法について

アパート経営におけるキャッシュ(現金)のマネジメント(管理)については、以下が非常に重要です。

・キャッシュフローの入りを最大化すること。
・所得は最小化すること。

どういうことかというと、現金の入りはできるだけ多くしておいて、現金が出て行くのはできるだけ少なくする。ただし、現金の支出を伴わない費用はたくさん計上する。というものです。これはアパート経営におけるメリットとしてあげた「節税対策となる」という項目とも密接に絡んできます。

まずは、言葉の整理からしていきます。

所得とは

収入から経費を差し引いたもの。経費とは、アパート経営に必要となる様々な費用。例えば、売上(賃料収入)として10万円計上し、そこから原価(アパート経営の場合はゼロ)を差し引き、その他発生した経費を差し引いたもの。アパート経営の場合、売上は賃料となる。その賃料から様々な経費を差し引くことができる。

経費とは

アパート経営を行う上で必要な支出のこと。実際に現金を支出するものだけでなく、非現金項目(減価償却費など)もある。例えば、不動産は買ったときは資産なので、経費にはならないが、使っていく間に損傷していく。その減価(価値の下落)分を費用として計上することができる。ただし、この減価償却費は実際に資金が出て行くわけではない。
アパート経営で損金計上できる経費

キャッシュフロー

入ってきた現金から出て行った現金を差し引いたもの。例えば賃料として10万円が入金され、2万円を修繕費として使った場合には、8万円がキャッシュフローとなる。このキャッシュフローという概念の上では、現金が出て行くかどうかだけが重要となるため、非現金項目である減価償却費などは当然考慮しない。
アパート経営とキャッシュフロー

 

経費は絶対的な悪ではない

まず理解しておいて頂きたいのは「経費」というとマイナスの印象をもたれる方が多いかと思いますが、経費の存在は絶対的な悪ではないという点です。
逆に、アパート経営をする場合には、必要な費用を経費として落とすことができるのです。特に、減価償却費が多い場合などは現金の支出が無いにも関わらず費用が発生していることになるわけです。
逆に、これを利用すれば所得を意図的に減らすことができます。サラリーマンと兼業されている場合は経費が所得を下回った場合には、サラリーマンの給料で支払っている分の税金を取り戻す(還付申告)をすることもできます。

ただし、脱税という行為は悪です。節税はやってもいいですが、本来支払うべき税金を支払わないというのは、責任を放棄しているのと同じです。