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ノンリコースローンの活用

通常、私たちが考えるローンというのはリコースローンと呼ばれる融資となります。これは支払いができなくなった場合は、債務者が担保を売り、それでも返せなくても債務として支払い義務が残るというものです。これを「遡及型ローン」と呼びます。一方で、ノンリコースローン(非遡及型ローン)と呼ばれるローンもあり、近年注目を集めています。ここではアパート経営におけるノンリコースローンを解説していきます。

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ノンリコースローンとは

ノンリコースローン(ノンリコ)」とは、借金に対してリコース(遡及:さかのぼること)をしないローンという意味です。

簡単に説明すると、物件Aを担保にして銀行から4000万円の借金をしたとします。その後経営が悪化して、借金の返済ができなくなったとします。この時の残債(残りの借金)は3500万円で、物件Aを売却したときの価格は景気悪化のあおりを受けて、3000万円にしかならないとします。

この際、銀行に債務不履行(デフォルト)を起こした場合、銀行はこの担保を競売にかけるなどして売却します。売却価格は3000万円です。借金は3500万円残っていますから差し引き500万円の借入が残るわけです。

通常の借金(リコースローン)の場合、この残債である500万円は個人に対してリコース(遡及)します。つまり、担保となっている物件を売却しても残った借金については、その後も借り手に返済義務が残ります。

一方で、ノンリコースローンの場合、残債分はリコースされないため、個人に借金は残りません。つまり、ノンリコースローンの場合、借金が返せなくなっても、担保物件さえ返せば、追加で返済の義務がなくなるというタイプの借入なのです。

ノンリコースローンのメリット・デメリット

ノンリコースローンのメリットは前述の通り、借り手のリスクが限定的であるという点が挙げられます。アパート経営という立場から見れば、ノンリコースローンの対象となっているアパート物件さえ手放してしまえば、仮にアパート経営が上手くいかなかった場合であっても追加の資金拠出は必要ない。

一方のデメリットとしては、その分審査が厳しくなるという点がある。「アパートローンの審査項目」ではアパートローンの審査には下記の3点が審査対象となり、それぞれが加点されていきます。

  1. 投資対象の収益性
  2. 投資対象の資産価値(転売価値・担保的価値)
  3. 借り主の安定性・収入・金融資産

ただし、(3)に打ち消し線を入れているとおり、ノンリコースローンの場合、(3)は審査対象となりません。(万が一失敗しても、借り手に追加の資金拠出を求められないため)その分、投資対象の収益性や資産価値については審査内容が厳しくなります。

また、ノンリコースローンの場合、通常のリコースローンの場合と比べて銀行側が負うことになるリスクが大きくなります。これは、借り手がリスクを減らした分、銀行側にその減らしたリスクがかかることになるためです。借り手が減らしたリスクというのは万が一投資に失敗した場合に、借り手は担保としているアパート(不動産物件)以上の債務をおわないというリスクです。

言い換えると、通常のアパートローンの場合には、もし投資が失敗した場合であってもローンの借り手は、貸し手(金融機関)に対して債務が残りますので、借り手の金融資産や所得が大きい場合、貸し手は不動産投資の成功の可否に関わらず貸したお金と金利収益を得ることができます。
一方で、ノンリコースローンの場合は、「投資が失敗=貸し手も損失」ということになります。

そのため、ノンリコースローンの貸し手である銀行はこのリスクに見合った収益を得るため銀行側はその分高い金利負担を求めてきます。これにより、ノンリコースローンを選択した場合のアパートローン金利が高くなってしまうのです。