アパート経営の教科書

サブリース契約&家賃保証もしているのに会社側から家賃額の引き下げを求められました。

サブリース契約を締結しています。また、その際にはサブリース契約の条項に賃料引き下げは行わないと明記しています。しかし、賃貸業績の悪化を理由に賃料の引き下げを契約会社が求めてきました。契約違反ではないのですか?

アパート経営の教科書

回答:サブリース契約も建物賃貸借契約となり賃料減額請求が可能です。

最高裁判所の判例の一つにサブリース契約をめぐっての判例があります(平成15年10月21日。事件番号:平成12(受)573)。この事例では、サブリースを提案した会社が契約書に賃料引き下げについての規定がない状態で、賃料減額請求ができるかどうかが争点の一つとなり、サブリースを提案した会社側が勝訴することになりました。

これにより、サブリース契約であっても、契約期間中に家賃の引き下げをオーナーに対して求めることができると認められたわけです。つまり、サブリース契約は建物賃貸借契約となるという事例です。(借主側であるサブリース提案企業の権利が認められた判決となります。)

じゃあ、質問の通り「家賃は値下げしない」という明記があった場合はどうなるか?実はこれについてもアパート経営オーナーに不利な判決が出ています。はっきりと契約書にその旨の明記があった場合であっても、建物賃貸借契約となるため、その条項自体が無効となり、家賃の値下げ請求が可能になります。
同種の判例は企業対企業だけでなく、企業対個人であっても出ており、基本的に不動産業界では、サブリース契約における家賃を変更しない旨の条項は無効ということになります。

では、これに対する対策は無いのか?ということになりますが、「定期借地契約」とすれば、借主(サブリース提案業者)の賃料減額請求を排除することが可能です。ただし、業者側がそれを飲むとは考えにくいです。

 

注意事項ならびに免責
上記のQ&Aに対する質問や回答は多く寄せられた質問をより一般化したものです。個別のアドバイスではありません。また、法律上、税務上のお問い合わせについては、必ず弁護士や税理士等の専門家にご相談下さい。上記に記載している内容についての正確性・完全性は一切保証いたしません。内容の実行等については自己責任でお願いします。