アパート経営の教科書

空室リスク

アパートが空室の状態では、賃借人(店子)から賃料が入りません。これを空室リスクといいます。空室の割合が多くなればそれだけ収入が落ちてしまいます。アパート経営をはじめて、ずーっと満室という状態が理想ではありますが、現実にはこうした空室になるリスクを考えておく必要があります。

アパート経営の教科書

空室リスクを減らすためには?

まず、アパートは人が住むもので、そうした人にはそれぞれの事情があるので空室になることを100%抑える事はできません。むしろ、空室になった後、どれだけ早くその空室を埋めることができるのか?という点を考えることが大切です。また、もう一つの考え方としては空室リスク自体をリスクヘッジ(回避)するということも一つの対応策として考えられます。

すぐに空室が埋まるようにする

これは、収益物件を選ぶ時点での立地や建築時や物件選択時の設備などの物件自体の魅力を高めることが中長期的な空室リスクを削減することになります。基本的に、これができていなければ、場当たり的な対応になることも多くなります。空室リスクの少ない物件を選ぶポイントについては「収益物件比較のポイント」で解説していきますので、そちらを参考にしてみてください。もう既に物件がある場合であっても、アパートのリフォーム(プチリフォームを含む)や人気の設備をプラスする、小さなことでは清掃をもっとしっかりするなど、物件自体の魅力を高めるのも一つの手段といえるでしょう。

空室リスクを回避するような手段を使う

テクニック的な手法で空室リスクを回避するのも手段です。おおきくは「1件あたりの空室による損失を極小化する」という方法と「業者の一括借り上げシステムを利用する」という二つの手段があります。
1件あたりの空室による損失を極小化するとは、部屋の数を多くすることです。例えば、あなたが保有する物件(部屋)数が2部屋の場合、1部屋空室になることによる賃料の減少幅は50%となりますが、部屋数が10部屋なら10%、20部屋なら1室あたりのリスクはわずか5%になります。このように投資する物件数を増やすというのもリスク回避の手段となります。
もう一つの「一括借り上げシステムを利用する」という点については、アパート管理業者と契約して、部屋全てを管理業者に借り上げてもらい、手数料を引いた満室時の賃料をもらうという方法です。詳しくは「アパート一括借り上げ(家賃保証)」のページで説明しますが、このサービスを利用すれば、満室になったときに得られた利益の一部を諦める事で、空室のリスクを0にすることができます。

ただし、空室リスクに対する一番の対応策は空室がでない魅力ある収益物件(アパート)を持つということだと思います。アパート経営の場合も、需要と供給で物件の家賃や入居率は変わってきます。
収益性を左右する要素」で説明しているような、「立地」「将来性」「設備・グレード・耐用年数」などの項目をしっかりと確認したうえで、需要に対応した物件を作ることが、入居率をできるだけ高く維持するポイントだと思います。