アパート経営の教科書

アパート一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)

アパート一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)とは、投資家が保有するアパート等の部屋を全て業者に貸し出します。そしてその業者が入居者を募集するもので、オーナー(投資家)は入居率に関わらず一定の賃料を受け取ることができるというアパート経営における経営方法の一種です。本来満室時の家賃よりは受け取り家賃が減りますが、空室リスク無しに確実な収入が見込めるアパート経営の管理方法となります。

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アパート一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)のしくみ

アパートやマンションなどの一括借り上げとは、オーナーが保有するアパート物件等の部屋をすべて業者が一括で借り入れる事で、オーナーは手数料を支払う代わりに、空室リスク(アパート等の部屋が埋まらないことによるリスク)がなくなるという運用方法です。

例えば、全室6部屋のアパートがあったとします。各部屋の賃料は8万円とします。この場合、満室時の賃料は8万円×6部屋=48万円となります。

アパート一括借り上げ(家賃保証)を利用すれば、管理業者が例えば、全6部屋を合計38万円でオーナーから借りるわけです。そして、この管理業者は通常価格の8万円で入居者を募集します。

図解すると左のとおりです。ピンクは通常契約の場合の収入です。入居率が高くなれば賃料収入は大きくなりますが、空室率が高くなれば逆に収入は落ち込みます。
対して、カーキ色の部分は一括借り上げ(家賃保証)を利用した場合の賃料収入額です。入居率に関わらず収入は安定しますが、仮に入居率が100%となっている場合は、管理業者の手数料分損をすることになります。

つまり、一括借り上げシステムは、家賃(空室リスクに対する)の保険制度のようなものになります。

 

一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)に関するトラブル

一括借り上げ・家賃保証・サブリース契約など様々な呼び名がありますが、最近アパート経営におけるこうした一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)におけるトラブルが頻発しているのも事実です。
たしかに、上記の説明(図解部分)だけをみれば、「一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)というのは保険のようなものだな。アパートローン返済までの資金計画も立てれるし、借り上げによる賃料の方がローン返済額よりも大きいからお得だな」などと考える方もいらっしゃるかもしれません。

大きな誤解を生みやすいのが「アパートローン返済までの資金計画も立てれるし」という部分です。本当にそういう契約になっていますか?

一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)はそれぞれ個別の契約事項となっていますので、一概には言えませんが以下の点をしっかりと確認した方が良いでしょう。

  1. 一括借り上げの期間は何年間ですか?
    だれが再契約すると約束しましたか?また、再契約時には大規模な修繕などで手出しが必要などの条件がでることもありますよ。

  2. 家賃が変更される特約や契約になっていませんか?
    今の家賃が保証され続けるわけではない場合があります。例えば、先ほどの例では満室時賃料が48万円で手取りが8割の約38万円ですが、満室時賃料が30万円に引き下げられたら、手取り24万円になりますよ。こうした家賃の変額ができるようになっていませんか?

借り上げ期間の途中で再契約は無しよ、という話になったらその後はどうなりますか?そもそも契約家賃が変更されたら、そもそもの返済計画にも支障がでるのではないでしょうか?

アパート経営の場合、大切なのはこうした一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)といったしくみによる保証よりも、「空室リスクとは」で書いたように、空室が続かない立地や建物を最初に作ることだと思います。

 

 

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